Toepassing Didam-arrest bij tijdelijke verhuur, pachtovereenkomst en verkoop van gemeentegrond
In de maand januari zijn vijf Didam-uitspraken gepubliceerd. Het arrest wordt toegepast bij een tijdelijke verhuurovereenkomst, een pachtovereenkomst en verkoop van gemeentegrond. Aan de orde is telkens de vraag of het overheidslichaam één op één mocht verhuren, verpachten of verkopen, op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria.
Lees ook de andere blogs die wij schreven naar aanleiding van het Didam-arrest. U vindt ze door Didam in de zoekbalk op onze website in te typen.
Tijdelijke verhuur van gemeentegrond
De rechtbank Midden-Nederland oordeelde op 15 december 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:5402) in een kortgedingprocedure tussen de gemeente Nieuwegein en een consortium van supermarktketens dat de uitgangspunten uit het Didam-arrest ook bij tijdelijke verhuur van gemeentegrond gelden. De gemeente had een openbare selectieprocedure moeten organiseren en daarom mag geen uitvoering worden gegeven aan een (onderhands gesloten) huurovereenkomst met supermarktketen Aldi.
De feiten
In het kader van de ontwikkeling van (sociale) woningbouw is de gemeente een samenwerking aangegaan met een woningcorporatie, een projectontwikkelaar en supermarktketen Aldi. Aldi had een grondpositie binnen het plangebied en was bereid om die gronden over te dragen aan de gemeente, zodat de ontwikkeling van de woningbouw gerealiseerd kon worden. Daarna heeft de gemeente met Aldi een huurovereenkomst gesloten voor bepaalde tijd met betrekking tot een ander stuk gemeentegrond, waar Aldi tijdelijk een supermarkt mocht realiseren en exploiteren. De gemeente heeft de ‘voorgenomen gestanddoening tijdelijke huurovereenkomst’ bekendgemaakt en gemotiveerd dat Aldi de enige serieuze kandidaat is.
Na de bekendmaking startten andere supermarktketens een kort geding tegen de gemeente, omdat volgens hen een openbare selectieprocedure had moeten worden gevolgd, nu de huur van deze gemeentegrond ook voor hen interessant zou zijn. Gevorderd wordt dat het de gemeente wordt verboden uitvoering te geven aan de huurovereenkomst met Aldi en de gemeente alsnog een openbare selectieprocedure moet organiseren.
Beoordeling door de rechtbank
De rechtbank stelt de eisers in het gelijk. De rechtbank oordeelt dat het Didam-arrest ook bij (tijdelijke) verhuur van een onroerende zaak geldt. Daarbij stelt de rechter vast dat het overdragen van de grondpositie van Aldi aan de gemeente om de herontwikkeling mogelijk te maken en de tijdelijke verhuur van het andere perceel ten behoeve van de tijdelijke supermarkt geen relatie hadden met elkaar. De transacties waren niet juridisch met elkaar verbonden en daarom kon de gemeente er niet van uitgaan dat Aldi de enige serieuze gegadigde was. Aldi had al vóór het aangaan van de huur toegezegd de gronden aan de gemeente te verkopen. Uit de motivering van de gemeente volgt geen (ander) objectief toetsbaar en redelijk criterium waaraan kan worden getoetst of sprake is van slechts één serieuze gegadigde.
Hoger Beroep: gemeente niet-ontvankelijk
De gemeente én de supermarkten gingen in hoger beroep bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De gemeente werd niet-ontvankelijk verklaard wegens het ontbreken van een geldig procesbesluit. Daardoor werd niet inhoudelijk geoordeeld over de kwestie. In het incidenteel appel verhoogde het gerechtshof de dwangsommen fors (Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 29 december 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:11197).
Kort geding: geen verbod tot uitvoering tijdelijke huurovereenkomst
De gemeente heeft ook een kort geding aanhangig gemaakt tegen Aldi om Aldi te verbieden uitvoering te geven aan de tijdelijke huurovereenkomst op straffe van een dwangsom (Rechtbank Midden-Nederland 19 januari 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:125). De gemeente legt aan haar vordering ten grondslag dat bij vonnis van 15 december 2022 een verbod is opgelegd om de huurovereenkomst met Aldi voort te zetten, zodat Aldi datzelfde verboden moet worden. De gemeente heeft met hekken geprobeerd om aan het gerechtelijk verbod te voldoen, maar deze hekken zijn weggehaald door Aldi. Zonder medewerking van Aldi kan de gemeente niet voldoen aan het verbod.
De voorzieningenrechter maakt een belangenafweging. Aldi heeft medewerkers in dienst genomen en heeft veel geld moeten investeren om de tijdelijke winkel te kunnen realiseren. Daarbij kan zij haar voorraad niet verkopen bij een sluiting. Het belang van de gemeente is het niet verbeuren van de dwangsommen en het feit dat zij als overheidsorgaan het vonnis van 15 december 2022 dient na te komen.
De belangenafweging valt in het voordeel van de Aldi uit. Zij hoeft haar deuren nog niet te sluiten. Omdat de gemeente eerst met Aldi heeft afgesproken (en toegezegd) dat zij het vonnis van 15 december 2022 niet direct zou nakomen, kan zij zich er nu niet op beroepen dat zij niet in strijd met het vonnis afspraken kan maken. De gemeente heeft met Aldi afgesproken zich samen te richten op vernietiging van de uitspraak van de rechtbank van 15 december 2022. De rechter oordeelt verder dat ook als – ondanks verweer daartegen door Aldi en de gemeente – wordt aangenomen dat sprake is van onrechtmatig handelen van Aldi door de exploitatie van de tijdelijke supermarkt, dit er niet toe leidt dat het belang van de concurrerende supermarkten zwaarder weegt dan het belang van Aldi. Het belang van Aldi weegt dus zwaarder dan het financiële belang van de gemeente en het belang van de concurrerende supermarkten.
Tot stand gekomen pachtovereenkomst
De pachtkamer van de Rechtbank Noord-Nederland oordeelde op 10 januari 2023 (ECLI:NL:RBNNE:2023:82) dat het door een overheidsorgaan sluiten van pachtovereenkomsten eveneens valt onder het bereik van het Didam-arrest. In dit geval oordeelt de pachtkamer dat de gemeente in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld, maar dat het vertrouwensbeginsel zwaarder weegt.
De feiten
De centrale vraag in deze procedure was of de pachtovereenkomst nietig is omdat deze in strijd met het gelijkheidsbeginsel tot stand is gekomen.
Beoordeling door de rechtbank
De pachtkamer overweegt dat uit de jurisprudentie volgt dat het door een overheidsorgaan verpachten van gronden onder het bereik van het Didam-arrest valt.
De pachtkamer oordeelt vervolgens dat de gemeente bij de uitgifte van grond invulling dient te geven aan de toepassing van het gelijkheidsbeginsel en dat zij dat heeft nagelaten, waarmee algemene beginselen van behoorlijk bestuur zijn geschonden. Die schending leidt volgens de pachtkamer in dit geval niet tot nietigheid van de pachtovereenkomst, omdat de pachtovereenkomst medio 2020 tot stand is gekomen, ruim voordat het Didam-arrest is gewezen. Partijen hebben daarom geen rekening kunnen houden met de regels die volgen uit het Didam-arrest. Onder die omstandigheden heeft de agrariër erop mogen vertrouwen dat de gemeente haar verplichtingen uit hoofde van de pachtovereenkomst na zou komen.
De pachtkamer legt uit:
“Daarmee dient zich een conflict aan tussen twee verschillende beginselen van behoorlijk bestuur, enerzijds het door de pachtovereenkomst contractueel verankerde uitgangspunt dat door de overheid opgewekt vertrouwen behoort te worden gehonoreerd, anderzijds het in het Didam-arrest uitgewerkte uitgangpunt dat het gelijkheidsbeginsel meebrengt dat overheidslichamen bij uitgifte van grond gelijke gevallen gelijk moeten behandelen. Genoemd conflict - zo oordeelt de pachtkamer - komt voort uit een doen of nalaten van de Gemeente.”
De pachtkamer gaat dus niet mee met de stelling van de gemeente en oordeelt dat het belang van de agrariër het zwaarst weegt.
Uitzondering Didam-arrest niet van toepassing
De Rechtbank Gelderland oordeelde op 12 januari 2023 (ECLI:NL:RBGEL:2023:99) dat de gemeente Nijmegen geen uitvoering mag geven aan de koopovereenkomst die zij sloot met de GGD, omdat zij niet heeft voldaan aan de eisen die voortvloeien uit het Didam-arrest.
De feiten
De gemeente heeft op 21 december 2021 een koopovereenkomst met de GGD gesloten, waarbij de gemeente een perceel en het parkeerterreingedeelte van een aangrenzend perceel aan de GGD heeft verkocht. Bowling- en Kegelcentrum Nijmegen B.V. (hierna: BKC) is eigenaar van het perceel naast het aan de GGD verkochte perceel en heeft tevens met de gemeente contact gehad over de eventuele aankoop van dat perceel.
De gemeente stelt dat ten tijde van het Didam-arrest reeds op ambtelijk niveau overeenstemming met de GGD was bereikt en dat ook burgemeester en wethouders al materieel hadden ingestemd. Verder stelt de gemeente dat zij uitsluitend bereid is de gemeentegronden te verkopen ten behoeve van de herhuisvesting van de GGD.
BCK vordert een verbod om uitvoering te geven aan de koopovereenkomst zonder het doorlopen van een openbare selectieprocedure.
Beoordeling door de rechtbank
De voorzieningenrechter overweegt dat de koopovereenkomst met de GGD is gesloten ná het Didam-arrest. Dat de gemeente door de koopovereenkomst verplichtingen is aangegaan jegens de GGD, kan er niet toe leiden dat de GGD daardoor de enige serieuze gegadigde is. Op die manier kan immers altijd het gelijkheidsbeginsel worden omzeild.
De aanname dat de GGD de enige serieuze gegadigde is voor de koop van het perceel ten behoeve van de integrale gebiedsontwikkeling is niet gebaseerd op objectieve, toetsbare en redelijke criteria die (op voorhand) bekend zijn gemaakt en deugdelijk zijn gemotiveerd. Gelet daarop en de omstandigheid dat het vertrouwensbeginsel bij eventuele verkoop van het perceel aan BKC slechts beperkt wordt geschonden, omdat de nieuwbouw van de GGD nog steeds kan worden gerealiseerd, zorgt ervoor dat de belangenafweging in het voordeel van BKC uitvalt. Het gelijkheidsbeginsel weegt in deze omstandigheden zwaarder dan het vertrouwensbeginsel.
De voorzieningenrechter verbiedt de gemeente Nijmegen om uitvoering te geven aan de koopovereenkomst met de GGD, zolang zij niet heeft voldaan aan de eisen die de Hoge Raad heeft gesteld in het Didam-arrest.
Gevolgen voor de praktijk
Uit bovengenoemde uitspraken blijkt dat ook de tijdelijke verhuur van gemeentegrond en pachtovereenkomsten onder de reikwijdte van het Didam-arrest vallen. In de pachtzaak geldt dat in strijd met Didam is gehandeld, maar dat in de omstandigheden van dat geval de tot stand gekomen pachtovereenkomst niet nietig wordt verklaard.
Wilt u advies over de gevolgen van “Didam” voor overeenkomsten tussen overheden en marktpartijen of de motivering van een één op één verkoop, neem dan contact op met Diede van der Heijden of Jurgen Vermeulen.