Afspraken over kabels en leidingen? Een opstalrecht is niet de enige mogelijkheid!

Een boven- of ondergronds netwerk is op basis van het burgerlijk recht een zelfstandige onroerende zaak. Dat betekent dat – in tegenstelling tot andere zaken die in of boven de grond worden gerealiseerd (zoals een gebouw, dat wordt nagetrokken door de ondergrond) – natrekking door de grond niet aan de orde is. Natrekking kan nadelig zijn, omdat de eigenaar van de niet-zelfstandige zaak zijn eigendom verliest ten gunste van de grondeigenaar.

Schriftelijke afspraken tussen de leidinglegger en grondeigenaar zijn daarom vooral bedoelt om de toestemming met bijbehorende voorwaarden vast te leggen. Daarbij kan worden gekozen voor:

• een zakelijk recht overeenkomst;
• een erfdienstbaarheid;
• een kwalitatieve verplichting;
• een kettingbeding;
• een publiekrechtelijke vergunning;
• een publiekrechtelijke gedoogplicht.

NB: over aanverwante zaken, zoals trafohuisjes, ontstaat in de praktijk vaak discussie. Zijn die onderdelen van een netwerk (en dus onderdeel van de zelfstandige onroerende zaak) of niet? Als een trafohuisje wordt gezien als een zelfstandig gebouw, dan kan natrekking een probleem vormen. Natrekking kan alleen worden doorbroken door vestiging van een opstalrecht. De overige genoemde mogelijkheden vormen daarvoor geen alternatief.

Een zakelijk recht overeenkomst vormt de basis voor een opstalrecht. Een opstalrecht wordt gevestigd door een notaris, die een notariële akte opmaakt en deze inschrijft in het Kadaster.

Voordelen opstalrecht

Voordeel van een opstalrecht is dat – in tegenstelling tot bijvoorbeeld een erfpachtrecht – dit op een gedeelte van een perceel kan worden gevestigd. De bijbehorende voorwaarden zijn dan alleen op dat perceelgedeelte van toepassing. Het overige deel van het perceel kan de grondeigenaar dan ongestoord gebruiken. In de praktijk wordt voor kabels en leidingen vaak een opstalrecht op een strook van een perceel gevestigd, bijvoorbeeld vijf meter aan beide kanten, gemeten vanaf het hart van de leiding.

Een tweede voordeel is dat een opstalrecht de eigendom van het perceel volgt. Als de grondeigenaar zijn perceel aan een derde overdraagt, dan gaat het opstalrecht met bijbehorende voorwaarden automatisch mee over naar de nieuwe grondeigenaar.

Bij af te spreken voorwaarden kan bijvoorbeeld worden gedacht aan:

• het doel van de kabels en leidingen (transport van aardgas, waterstof, data, elektriciteit, aardolie, CO2 enzovoorts, of de afvoer van bijvoorbeeld rioolwater);
• afspraken zodat de kabels en leidingen ongestoord kunnen liggen;
• een diepploeg- en bouwverbod;
• de duur van het opstalrecht (vaak voor onbepaalde tijd);
• een eenmalige vergoeding (bijvoorbeeld gebaseerd op normen zoals afgesproken tussen LTO en Gasunie);
• een periodieke gebruiksvergoeding (als de kabels/leidingen een commercieel doel dienen);
• onderhoud van de kabels en leidingen;
• beëindigingsmogelijkheden van de overeenkomst en afspraken over het opruimen van het netwerk.

Op de eigendomsinformatie – tegen betaling van een klein bedrag op te vragen bij het Kadaster – worden dan de eigenaar én opstalhouder met adresgegevens vermeld. Daardoor is voor iedereen de aanwezigheid van de kabels en/of leidingen kenbaar. De akte van vestiging is tegen betaling ook op te vragen, waardoor de gemaakte afspraken voor iedereen in te zien zijn.

Een opstalrecht geeft partijen zekerheid. Netbeheerders en leidingleggers geven hier in de praktijk dan ook de voorkeur aan.

Nadeel opstalrecht

Nadeel van een opstalrecht is dat de eigendom van het perceel als het ware wordt ‘gesplitst’: er ontstaat een knip tussen het bezwaarde eigendom van de grondeigenaar en het opstalrecht van de opstalhouder. Een tweede nadeel is dat leidingleggers werken met standaard zakelijk recht overeenkomsten, die door grondeigenaren in de praktijk vaak als star en zeer eenzijdig worden ervaren. Om die reden kiezen sommige grondeigenaren liever voor een alternatief.

Een ‘reguliere’ erfdienstbaarheid wordt ook gevestigd door middel van een notariële akte, die wordt ingeschreven in het Kadaster.

In tegenstelling tot een opstalrecht is een erfdienstbaarheid een passief recht. Dat betekent dat geen actieve verplichtingen aan de grondeigenaar kunnen worden opgelegd, maar alleen verboden of passieve verplichtingen (het ‘dulden’ van bepaalde situaties). Een erfdienstbaarheid kan bijvoorbeeld worden gevestigd voor een recht van overpad, uitzicht of – relevant voor deze blog – de aanleg en instandhouding van kabels of leidingen.

Voor de vestiging van een erfdienstbaarheid zijn bovendien twee percelen nodig: de een wordt aangewezen als heersend erf en de ander als dienend erf. Die percelen hoeven overigens niet naast elkaar en zelfs niet bij elkaar in de buurt te liggen.

Voordeel erfdienstbaarheid

Voordeel van een erfdienstbaarheid is dat deze – net als een opstalrecht – voor iedereen kenbaar is door inschrijving in het Kadaster. Een erfdienstbaarheid wordt in het Kadaster wel meer ‘verstopt’ weergegeven en is alleen te vinden door onderliggende aktes op te vragen.

Net als een opstalrecht volgt een erfdienstbaarheid de eigendom van het perceel. Daardoor gaat deze met bijbehorende voorwaarden bij overdracht mee over, zonder dat de opstalhouder daar iets voor hoeft te doen.

Nadeel erfdienstbaarheid

Nadeel is dat een erfdienstbaarheid eventuele natrekking van de betreffende zaak door de onder- of bovengrond niet doorbreekt. Een erfdienstbaarheid zorgt namelijk niet voor een knip tussen de eigendom van de grond en de leiding. Voor netwerken is dat geen probleem, maar voor aanverwante zaken kan dat probleem wel spelen.

Net als een opstalrecht en erfdienstbaarheid wordt een kwalitatieve verplichting gevestigd door middel van een notariële akte, die wordt ingeschreven in het Kadaster.

Een kwalitatieve verplichting lijkt op een erfdienstbaarheid, omdat het ook een passief recht is. Daarentegen zijn geen heersend en dienend erf nodig.

Voordeel kwalitatieve verplichting

Voordeel is weer dat het Kadaster informatie bevat over de kwalitatieve verplichting en deze bij overdracht het belaste perceel volgt. Net als een opstalrecht wordt een kwalitatieve verplichting apart op eigendomsinformatie vermeld. De onderliggende afspraken zijn te vinden in de bijbehorende notariële aktes.

Nadeel kwalitatieve verplichting

Nadeel is wel weer dat natrekking niet wordt voorkomen. Een kwalitatieve verplichting zorgt – net als een erfdienstbaarheid – niet voor een knip tussen de eigendom van de grond en de leiding. Als partijen natrekking wél willen voorkomen, dan is een kwalitatieve verplichting daar niet de juiste basis voor.

Het laatste privaatrechtelijke alternatief is een kettingbeding. Dat kent overigens geen wettelijke grondslag, maar is meer de manier waarop een bepaling in een overeenkomst of akte wordt geformuleerd.

Bij een kettingbeding komen partijen overeen dat een of meer bepalingen telkens moeten worden doorgegeven aan rechtsopvolgers, op straffe van een boete. In die bepalingen kunnen bijvoorbeeld afspraken met betrekking tot kabels en leidingen worden neergelegd.

Hoewel een kettingbeding niet in het Kadaster hoeft te worden ingeschreven, gebeurt dat in de praktijk vaak toch. Bijvoorbeeld omdat de ‘eerste schakel’ van het kettingbeding wordt vermeld in een koopovereenkomst, die vervolgens wordt verwerkt in een notariële akte van levering en daarna wordt ingeschreven in het Kadaster. Een kettingbeding wordt – net als een erfdienstbaarheid – niet apart op eigendomsinformatie in het Kadaster vermeld.

Met een kettingbeding kan natrekking niet worden doorbroken. Bovendien kan een ketting worden ‘doorbroken’ als een van de partijen de betreffende bepalingen niet goed doorlegt aan zijn rechtsopvolger. Met andere woorden: een kettingbeding volgt niet automatisch de eigendom van het perceel. Daarin schuilt het grootste risico voor een leidinglegger en daarom wordt deze figuur in de praktijk van kabels en leidingen weinig gebruikt.

Het volgende alternatief dat ik in deze blog bespreek is de publiekrechtelijke vergunning. Veel gemeenten (en andere lagere overheden) hebben regelgeving (gemeentelijke verordeningen) vastgesteld, waarin de aanleg en instandhouding van kabels en leidingen is geregeld. De grote vraag die daarbij opkomt is of een vergunning op basis van die lokale regelgeving de benodigde privaatrechtelijke toestemming kan regelen.

Voor de beantwoording van die vraag moet specifiek naar de bepalingen uit de betreffende verordening worden gekeken:

• welke kabels en leidingen, netbeheerders/leidingleggers, gronden en vergunningen?
• wanneer van toepassing?
• hoe wordt omgegaan met bestaande kabels en leidingen (overgangsrecht)?

NB: een vergunningstelsel kan alleen worden ingevoerd voor openbare percelen. Een gemeente gaat natuurlijk niet over gronden van private personen of bedrijven.

Een vergunning kan alleen een volwaardig alternatief voor een opstalrecht vormen, als natrekking niet speelt. Een publiekrechtelijke vergunning kan uitkomst bieden als partijen een perceel niet met een opstalrecht willen ‘belasten’. In situaties waarin discussie bestaat over de kwalificatie van een onderdeel (zelfstandig of niet, onroerend of niet) biedt een opstalrecht aan leidingleggers wél meer zekerheid, omdat daarmee natrekking wordt doorbroken. Daardoor nemen zij in die gevallen mogelijk geen genoegen met ‘slechts’ een vergunning.

NB: als een leidinglegger een opstalrecht wil vestigen en de grondeigenaar daar niet aan wil meewerken, ligt de publiekrechtelijke afdwingbare variant (de gedoogplicht) op de loer. Uiteindelijk trekt de leidinglegger meestal aan het langste eind en krijgt zijn zin.

De publiekrechtelijke variant van een opstalrecht is een gedoogplicht, bijvoorbeeld op grond van de Belemmeringenwet Privaatrecht of de Waterwet. Vooralsnog kunnen gedoogplichten alleen worden opgelegd voor netwerken van algemeen nut, maar de Omgevingswet breidt die mogelijkheid uit naar netwerken met commerciële doeleinden. Ik ga hierna in op de huidige wetgeving.

Voor kabels en leidingen zijn gedoogplichten op grond van de Belemmeringenwet Privaatrecht van belang. Een gedoogplicht kan worden opgelegd door overheden zoals het Rijk, provincies en waterschappen, maar ook door erkende netbeheerders zoals TenneT en Gasunie. Als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan én zij geen overeenstemming kunnen bereiken met grondeigenaren over het medegebruik van hun gronden, dan kunnen zij de minister van Infrastructuur en Waterstaat verzoeken om een gedoogplicht op te leggen.

Nadat de initiatiefnemer de wettelijke procedure succesvol heeft doorlopen neemt de minister een beschikking (een specifiek besluit), waarin hij de gedoogplicht met bijbehorende voorwaarden oplegt op de betreffende gronden. De grondeigenaar moet dan de aanleg en aanwezigheid van de kabels en/of leidingen dulden en voorkomen dat daaraan schade ontstaat.

De beschikking wordt vervolgens ingeschreven in het Kadaster en rust op het gehele perceel. Uit de beschikking blijkt voor welk perceelgedeelte strengere gebruiks-beperkingen gelden (de zogenaamde ‘belemmerde strook’). Voor de rest van het perceel gelden die gebruiksbeperkingen dan feitelijk niet.

Een gedoogplicht doorbreekt eventuele natrekking van de betreffende zaak niet, maar in het geval van kabels en leidingen is dat geen probleem. Een gedoogplicht vormt dan ook een volwaardig – maar tegelijkertijd belastend voor de grondeigenaar – alternatief voor een opstalrecht.

In de toekomst worden de aanspraken op de Nederlandse onder- en bovengrond naar verwachting alleen maar groter. Het buisleidingennetwerk zal – mede in het kader van de energietransitie – flink worden uitgebreid. Daarvoor hoeven afspraken echt niet altijd in een traditionele zakelijk recht overeenkomst te worden gegoten. Alternatieven zijn voorhanden. Wilt u kabels of leidingen aanleggen of wordt u als grondeigenaar juist gevraagd daaraan mee te werken? Sheila van Gemeren adviseert u graag over het alternatief dat voor uw situatie de meeste voordelen heeft.