Didam-jurisprudentie oktober 2024: rechtsgeldigheid gesloten overeenkomst en onredelijke selectiecriteria

Deze maand signaleren wij twee interessante uitspraken naar aanleiding van het Didam-arrest. De eerste uitspraak is er één van de rechtbank Gelderland van 11 september 2024 .  

De gemeente Zevenaar en Von Gahlen hebben jarenlang onderhandeld over de aankoop van een kavel op een bedrijfspark. De onderhandelingen resulteerden in een conceptkoopovereenkomst op 14 juli 2021 en vele handelingen daarna die duiden op een gesloten overeenkomst en een afgesproken leveringsdatum. In november 2021 is vervolgens het Didam-arrest gewezen. Bij e-mail van 26 februari 2022 heeft de gemeente Von Gahlen bericht dat alle verkopen op on-hold zijn gezet vanwege het Didam-arrest. Vervolgens heeft de gemeente een openbare uitgifteprocedure georganiseerd en is een ander bedrijf door loting als winnende partij geëindigd. 

Van Gahlen heeft conservatoir leveringsbeslag gelegd op de bedrijfskavel en de gemeente vordert opheffing van dat beslag, zodat zij de bedrijfskavel kan leveren aan die andere partij. 

De voorzieningenrechter acht het voldoende aannemelijk dat tussen de gemeente en Von Gahlen een overeenkomst onder opschortende voorwaarde tot stand is gekomen. Vervolgens is de vraag of het Didam-arrest ertoe leidt dat die koopovereenkomst nietig dan wel vernietigbaar is. Volgens Von Gahlen is ten tijde van de gronduitgifte in 2020 van de kavels op het bedrijfspark voldaan aan het gelijkheidsbeginsel en is het door de gemeente gehanteerde criterium ‘wie het eerst komt, die het eerst maalt, voldoende objectief, redelijk en toetsbaar. Daarnaast is de gemeente transparant geweest over dit criterium en heeft zij de kavels openbaar te koop aangeboden, aldus Von Gahlen. De gemeente betwist dat zij voornoemd selectiecriterium hanteerde en voert daarnaast aan dat gegadigden geen kennis konden nemen van de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Daarom is volgens de gemeente niet voldaan aan de aan het gelijkheidsbeginsel ontleende mededingingsmaatstaf uit het Didam-arrest en heeft zij de overeenkomst in haar conclusie van antwoord in de bodemprocedure vernietigd. 

De voorzieningenrechter overweegt dat gelet op de onduidelijkheid over koopovereenkomsten gesloten vóórafgaand aan het Didam-arrest en de prejudiciële vragen die in dat verband aan de Hoge Raad zijn gesteld, niet met zekerheid kan worden gezegd of de overeenkomst rechtsgeldig is. De voorzieningenrechter oordeelt vervolgens dat als in de bodemprocedure wordt geoordeeld dat de overeenkomst gelet op het Didam-arrest wél rechtsgeldig is, Von Gahlen het oudste recht op levering heeft. Om die reden wijst hij de vordering van de gemeente tot opheffing van het beslag niet toe.  

De gemeente Aa en Hunze is voornemens een perceel grond te verkopen aan een camping, zodat die camping uit kan breiden. Het perceel heeft nu nog de bestemming natuur, maar wordt verkocht onder de voorwaarde dat de bestemming gewijzigd kan worden in recreatie. De gemeente motiveert haar voorgenomen één op één verkoop met de stelling dat 1) de voorgenomen verkoop aansluit bij de Strategienota, 2) het perceel van de beoogde koper grenst aan het te verkopen perceel en 3) het perceel enkel ten behoeve van de uitbreiding van een bestaande camping mag worden gebruikt.  

Stichting Het Drentse Landschap (HDL) komt tegen het voornemen van de gemeente op, omdat zij het perceel ook wil verwerven. HDL voert aan dat in tegenstelling tot het commerciële initiatief van de camping, met de verkoop aan HDL het bestaand ruimtelijk beleid van de gemeente (en de provincie) en de maatschappelijke doeleinden (het versterken en behoud van natuur) kunnen worden geborgd.  

De voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland oordeelt op 3 september 2024 dat de gemeente voor de voorgenomen één op één  verkoop géén redelijke criteria heeft gehanteerd, waardoor niet wordt voldaan aan het Didam-arrest.  

Op voorhand staat volgens de voorzieningenrechter namelijk vast dat de camping als enige aan alle drie de criteria kan voldoen, omdat er zich simpelweg geen andere campings (dan deze camping) aangrenzend aan het perceel bevinden, zodat het perceel alleen aan die camping kan worden verkocht. Andere campingeigenaren die mogelijk belangstelling zouden kunnen hebben voor het perceel worden hierdoor bij voorbaat uitgesloten, hetgeen volgens de voorzieningenrechter niet redelijk is. Dit zou anders kunnen komen te liggen als redelijkerwijs kan worden aangenomen dat er sowieso geen belangstelling is vanuit andere campingeigenaren, maar dat is gesteld noch gebleken. 

Toch leidt dit niet tot succes voor HDL. De gemeente wil de bestemming van het perceel immers wijzigen in recreatie en alleen in dat geval verkopen, terwijl HDL het perceel met geen ander doel dan de huidige bestemming - natuur - wil kopen. Om die reden kan HDL niet als gegadigde worden aangemerkt. Omdat HDL redelijkerwijs niet als (potentieel) gegadigde kan worden aangemerkt heeft zij geen dan wel onvoldoende belang bij haar vorderingen, zodat deze worden afgewezen. 

Uit de eerste uitspraak blijkt duidelijk hoe de praktijk worstelt met de vraag of overeenkomsten die (mogelijk) in strijd met het Didam-arrest zijn gesloten wel of niet rechtsgeldig zijn of vernietigd kunnen worden. Duidelijkheid daarover wordt naar verwachting geboden in het door de Hoge Raad op korte termijn in de bodemprocedure te wijzen tweede Didam-arrest. 

In de tweede uitspraak oordeelt de voorzieningenrechter dat de gemeente geen redelijke selectiecriteria hanteert omdat die zijn “toegeschreven naar één gegadigde”. De situatie is echter dat de gemeente eigenaar is van een stuk grond, grenzend aan een camping die wenst uit te breiden, en zij aan die wens van de camping gehoor wil geven, hetgeen ook overeenkomt met haar beleidsdoelstellingen. Ons lijkt dat niet onredelijk en evenmin een schending van het gelijkheidsbeginsel.

Meer lezen over het Didam-arrest? Onze andere blogs vindt u door ‘Didam’ in de zoekbalk op onze website in te typen. Wilt u advies over de gevolgen van het Didam-arrest voor overeenkomsten tussen overheden en marktpartijen of de motivering van een één op één verkoop, neem dan contact op met Diede van der Heijden of Jurgen Vermeulen.