De (gevolgen van de) exploitatieverplichting in de huurovereenkomst bij winkelruimte
Bij het aangaan van een huurovereenkomst komt er veel op de huurder af. De meest in het oog springende bepalingen zijn voor huurders veelal de huurprijs en de huurtermijn. Naar de "standaard" ROZ-bepalingen wordt in de praktijk vluchtig gekeken. Die zijn toch standaard en onderhandeling zal wel niet mogelijk zijn. De exploitatieverplichting in de huurovereenkomst wordt pas belangrijk als het wat minder gaat.
In sommige gevallen is sluiting van een winkel in het weekend of bijvoorbeeld helemaal in de praktijk goedkoper dan voortzetting. Denk bijvoorbeeld aan een verlieslatende broodjeszaak of restaurant die verplicht wordt zijn zaak open te houden omdat in het huurcontract is opgenomen dat de zaak tijdens winkeltijden open moet zijn. Of een ondernemer die een horeca concept exploiteert dat niet aan slaat bij het publiek en zijn zaak (via een horecamakelaar) wil overdragen aan een opvolgend ondernemer en tot die tijd ter voorkoming van verdere kosten zijn restaurant sluit.
Exploitatieverplichting
Kiest een huurder er voor zijn zaak, ondanks de exploitatieverplichting in de huurovereenkomst, te sluiten dan loopt hij het risico een direct opeisbare boete verschuldigd te zijn die gedurende een langere periode kan doorlopen. Huurders worden hierdoor verplicht de huurovereenkomst voort te zetten ook al is sprake van een verliesgevende onderneming.
In de praktijk levert de exploitatieverplichting dan ook regelmatig juridische discussie en procedures op. Een verhuurder kan naast het eisen van een boete ook een (kort geding) rechter verzoeken om, vooruitlopend op een ontbinding van de huurovereenkomst, tot ontruiming van het gehuurde over gaan.
De rechter zal de belangen van de verhuurder afwegen tegen de belangen van de huurder. De belangen van de verhuurder zijn meestal gelegen in de negatieve effecten van leegstand, gevolgen voor de omgeving en bijvoorbeeld een aantasting van de beleggingswaarde. De belangen van huurder zijn vaak gelegen in het beperken van financiële schade.
Rechtspraak
In de rechtspraak zijn verschillende wisselende uitspraken bekend. Zo is er een uitspraak in kort geding waarbij werd geoordeeld dat van de huurder niet kon worden gevergd dat hij zich aan zijn exploitatieverplichting zou houden vanwege de slechte financiële positie van de huurder. Er zijn echter ook diverse recente uitspraken bekend die in het voordeel van verhuurders zijn uitgevallen. Zo is er een uitspraak tussen een verhuurder en De Marskramer B.V. waarbij de voorzieningenrechter in het nadeel van huurder heeft beslist. In die zaak oordeelde de voorzieningenrechter dat de belangen van verhuurder bij exploitatie groter zijn dan de belangen van huurder bij staking. De Voorzieningenrechter overwoog o.a. als volgt:
"Onvoldoende aannemelijk is echter gemaakt dat een aanvaardbare exploitatie van een Marskramer op deze locatie, al dan niet in de vorm van een franchiseonderneming, niet tot de mogelijkheden behoort, waarbij nog opmerking verdient dat Marskramer kennelijk bereid is om een financiële toelage aan Big Bazar te verstrekken, als Big Bazar de exploitatie van het gehuurde zou overnemen. Deze financiële armslag is dus bij Marskramer aanwezig. Het besluit om tot sluiting van alle eigen Marskramer filialen over te gaan is ingegeven door een strategiewijzing van het Blokker-concern en biedt voorshands geen rechtvaardiging voor het niet nakomen van de verplichtingen uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst".
Conclusie
In de praktijk zal per geval moeten worden beoordeeld of van een huurder kan worden gevergd dat hij zich houdt c.q. blijft houden aan zijn exploitatieverplichting. Alvorens over te gaan tot staking van de ondernemingsactiviteiten door huurder of het vorderen van nakoming van de exploitatieverplichting door verhuurder, is het belangrijk de wederzijdse belangen helder in kaart te brengen. Wilt u meer informatie over de exploitatieverplichting van de huurder of huurrecht in het algemeen? Lees hier meer.