Te laat opzeggen huurovereenkomst: verlenging van rechtswege of toch niet?
In huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten is vaak bepaald dat na verloop van een huurtermijn (als niet wordt opgezegd) van rechtswege een nieuwe huurperiode gaat lopen. Verlenging van de huurtermijn is in dat geval een consequentie van niet danwel een te late opzegging. Maar is dat altijd zo? Het hof Den Bosch heeft hier recent een interessante uitspraak over gedaan.
Uitgangspunt, verlenging van de huurperiode
In de praktijk kan als hoofdregel worden aangenomen dat de huurovereenkomst wordt verlengd als niet door de (ver)huurder wordt opgezegd. Ook als dit niet tijdig wordt gedaan. Uit vaste jurisprudentie van de Hoge Raad[1] blijkt dat als een huurder zich niet aan de contractuele of wettelijke opzegtermijn heeft gehouden, de verhuurder zich in beginsel op die termijnoverschrijding mag beroepen. Ook als de verhuurder door die overschrijding op zichzelf niet is benadeeld. De huurder blijft dan dus aan de huurovereenkomst gebonden. De Hoge Raad heeft vervolgens bepaald[2] dat het beroep van de verhuurder op het niet in acht nemen van de opzegtermijn door huurder onder bijzondere omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan zijn. Dit mag alleen niet te snel worden aangenomen.
Op de hoofdregel zijn dus wel uitzonderingen mogelijk. Eén van deze uitzonderingen blijkt uit de recente uitspraak van het hof Den Bosch. De uitspraak gaat over het volgende.
De casus waar het hof over heeft geoordeeld
De casus waar het hof zich over heeft uitgelaten is de volgende. Huurder heeft een bedrijfsvoering die o.a. bestaat uit het leveren van busstoelen aan onderneming X.
In verband met deze werkzaamheden (en dus om uitvoering te kunnen geven aan de overeenkomst met onderneming X) heeft hij voor een bedrijfs- en kantoorruimte een huurovereenkomst gesloten met verhuurder. De huurovereenkomst is in beginsel aangegaan voor de duur van 1 jaar, te weten van 1 januari tot en met 31 december. De huurovereenkomst geeft de mogelijkheid tot verlenging met telkens 1 jaar, behoudens opzegging met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 6 maanden. In casu zou de eerstvolgende mogelijkheid om de overeenkomst op te zeggen 1 juli 2013 zijn.
In mei 2013 zegt onderneming X de overeenkomst voor de levering van busstoelen op. In dat kader wenst huurder de overeenkomst met verhuurder te beëindigen.
Huurder zegt de huurovereenkomst op door middel van een ongedateerde brief.
Deze brief is door verhuurder ontvangen. Volgens huurder op tijd, namelijk op 28 juni 2013 en volgens verhuurder te laat, in ieder geval na 1 juli 2013. Bij dagvaarding van 30 december 2013 is verhuurder een procedure tegen huurder begonnen. Verhuurder stelt dat de huurovereenkomst niet vóór 1 juli 2013 rechtsgeldig is opgezegd, zodat deze per 1 januari 2014 met 1 jaar is verlengd en pas op 31 december 2014 eindigt als huurder tijdig opzegt. Verhuurder stelt dat huurder daarom ook over 2014 huur verschuldigd is, wat neerkomt op een bedrag van EUR 36.500,00.
De kantonrechter oordeelde in eerste aanleg dat niet is vast komen te staan dat huurder tijdig heeft opgezegd. Daarnaast oordeelde de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat verhuurder al voor de uiterste datum waartegen opgezegd kon worden, wist dat de huurovereenkomst niet zou worden voortgezet, zodat zich niet de situatie voordoet dat een beroep op iets te late ontvangst van de opzeggingsbrief naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De huurtermijnen over 2014 heeft de kantonrechter daarom ook toegewezen.
Tussen partijen is niet in discussie dat de strekking van de brief is om de huurovereenkomst tegen 31 december 2013 op te zeggen. Doordat huurder niet geslaagd is in haar bewijslevering gaat het hof er van uit dat de opzeggingsbrief verhuurder niet vóór 1 juli 2013 heeft bereikt. Over het moment waarop deze brief de verhuurder wel heeft bereikt, is verhuurder niet duidelijk en dit blijkt ook niet uit de getuigenverklaringen. Uitgaande van de getuigenverklaringen kan naar oordeel van het hof aangenomen worden dat de opzeggingsbrief minimaal 2 en maximaal 10 dagen te laat is overhandigd. Het hof deelt aldus het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst te laat is opgezegd.
Uitzondering van toepassing?
Het hof overweegt vervolgens:
"Het belang van tijdige opzegging is dat de verhuurder bijtijds op zoek kan gaan naar een nieuwe huurder. In dit geval is de termijn van een half jaar die partijen daarvoor hadden afgesproken met 2 tot 10 dagen verkort. Naar het oordeel van het hof is dit een zo minimale overschrijding dat daarmee het belang van verhuurder bij het hebben van voldoende tijd om een nieuwe huurder te vinden niet of slechts in zeer beperkte mate is geschaad. Omstandigheden die meebrengen dat in dit geval het niet exact voldoen aan de volledige opzeggingstermijn van zes maanden moet leiden tot het voorbijgaan aan de opzegging, zijn naar het oordeel van het hof niet voldoende gesteld of gebleken”.
De conclusie van het hof is dat verhuurder zich niet op de iets te late ontvangst van de opzeggingsbrief mag beroepen, nu verhuurder door de beperkte termijnoverschrijding niet (althans onvoldoende) in zijn belangen is geschaad.
Conclusie
Als een huurder de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte te laat opzegt, dient verhuurder er rekening mee te houden dat de huurovereenkomst niet direct van rechtswege is verlengd. De Hoge Raad heeft weliswaar geoordeeld dat hier terughoudend mee om moet worden gegaan, maar de recente uitspraak van het hof Den Bosch laat zien dat er dus wel degelijk uitzonderingen mogelijk zijn.
Heeft u vragen over het opzeggen van een huurovereenkomst (bedrijfsruimte of woonruimte) neem dan contact op met de sectie huurrecht.
[1] HR 21 maart 1975, NJ 1976/464
[2] HR 29 april 1983, NJ 1983/627