Wet kwaliteitsborging voor het bouwen

De stapsgewijze invoering start waarschijnlijk op 1 januari 2021 met eenvoudige bouwwerken.

De Wkb moet (de borging van) de bouwkwaliteit verbeteren en de positie van de niet-professionele opdrachtgever versterken.

A.             Private kwaliteitsborging

1.              In plaats van een toets van de papieren bouwplannen, ligt de nadruk onder de Wkb meer op een toets van het bouwwerk zelf, zowel tijdens de bouw als bij de oplevering.

2.              Het bevoegd gezag (bijvoorbeeld de gemeente) voert niet langer de controle uit, maar een private kwaliteitsborger. Deze kwaliteitsborger mag vanzelfsprekend geen binding (organisatorisch, financieel of juridisch) hebben met het bouwproject.

3.              Als de kwaliteitsborger bij de verplichte eindcontrole geen positieve verklaring afgeeft dat het bouwwerk aan de bouwtechnische voorschriften voldoet, mag de gemeente de ingebruikname daarvan weigeren. Het bevoegd gezag behoudt haar handhavende bevoegdheden tijdens de bouw, zoals het opleggen van een bouwstop.

4.              Er komt een toelatingsorganisatie kwaliteitsborging bouw met twee hoofdtaken:
- Het toelaten van instrumenten waarmee kwaliteitsborgers de kwaliteit van een bouwwerk kunnen toetsen.
- Het houden van steekproeven op bouwplaatsen om te onderzoeken of het nieuwe stelsel leidt tot een betere bouwkwaliteit.

Meer informatie vindt u in onze blogs: Is ‘kwaliteitsborging’ volgens de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen en de UAV-GC hetzelfde? en Gebiedsontwikkeling: Wet kwaliteitsborging voor het bouwen.

B.             Aansprakelijkheid

De aannemer was na de oplevering niet meer aansprakelijk, behalve bij een verborgen gebrek. De Wkb verruimt deze aansprakelijkheid: de aannemer blijft na oplevering aansprakelijk voor fouten en gebreken, tenzij die niet aan hem zijn toe te rekenen. Het doet er niet meer toe of de opdrachtgever het gebrek bij oplevering had moeten/kunnen ontdekken.

Gevolgen:

1.              De oplevering moet daarom nog beter – door de aannemer – gedocumenteerd worden om te bewijzen dat de opdrachtgever het gebrek al heeft ontdekt. Dat kan bijvoorbeeld door op het opleveringsformulier ook de goedgekeurde onderdelen op te nemen.

2.              De aannemer moet bewijzen dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen (bijvoorbeeld vanwege een ontwerpfout van de architect, opdrachtgever of gebrekkig onderhoud).

3.              Consumenten worden beter beschermd, omdat ten opzichte van hen niet contractueel van deze bepaling mag worden afgeweken. Woningborg, SWK en Bouwgarant zullen dus hun standaard koop-/aannemingsovereenkomsten moeten aanpassen.

Let op: als de opdrachtgever geen consument is, mag wel van deze regeling worden afgeweken (en dat is ook zeker aan te raden). Dat moet wel goed vastgelegd worden in het contract en de algemene voorwaarden. 

Zie hiervoor ook onze blog: Oplevering bij de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen.

C.             Schriftelijke waarschuwing

De aannemer moet de opdrachtgever waarschuwen als hij bij het aangaan of het uitvoeren van de overeenkomst op onjuistheden in de opdracht stuit, bij ongeschiktheid van zaken die afkomstig zijn van de opdrachtgever en wanneer de ontwerpstukken fouten of gebreken vertonen.

Volgens de Wkb moet deze waarschuwing schriftelijk en ondubbelzinnig zijn. Ook moet de aannemer de opdrachtgever er tijdig op wijzen welke gevolgen dit heeft voor de nakoming van de overeenkomst. Hiermee wordt de bewijslast verzwaard.

Let op: in de aannemingsovereenkomst kan ten nadele van de opdrachtgever van deze bepaling worden afgeweken, tenzij de opdrachtgever een consument is.

D.             Overhandigen dossier aan opdrachtgever

Als de aannemer aan de opdrachtgever meldt dat het werk kan worden opgeleverd, moet hij volgens de Wkb een dossier overhandigen. Het dossier bevat in ieder geval tekeningen, berekeningen, een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties. Ook documenten die nodig zijn voor het gebruik en onderhoud van het bouwwerk maken deel uit van het dossier.

E.             Verschaffen informatie over verzekering of andere financiële zekerheid

Wanneer een aannemer een overeenkomst met een consument sluit, moet hij de consument schriftelijk informeren hoe de risico’s van het werk worden gedekt. De informatie moet in ieder geval duidelijkheid geven over de omvang van de verzekering/financiële zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en de gedekte som.

F.             Vijf procent in depot bij de notaris

Volgens de wet mag de consument vijf procent van de bouwsom bij de notaris deponeren tot drie maanden na oplevering. Het depot staat vrij als de consument niet opschort. Volgens de Wkb mag de notaris  het depot pas aan de aannemer betalen als de aannemer de consument heeft gevraagd of hij van zijn opschortingsrecht gebruik wil maken door hem uiterlijk twee maanden na oplevering (maar niet eerder dan één maand daarna) schriftelijk te wijzen op zijn opschortingsrecht. Een afschrift daarvan gaat naar de notaris. De notaris mag het depotbedrag na drie maanden niet betalen zonder dat bericht.

De Wkb brengt de nodige veranderingen met zich die veel werk met zich meebrengen. Denk aan het opleiden van nieuwe kwaliteitsborgers, het aanpassen van de koop-/aannemingsovereenkomsten, contracten en algemene voorwaarden, een herijking van het opleveringsmoment, et cetera.