Actualiteiten woningcorporaties en volkshuisvesting
Volkshuisvesting is steeds actueel. Er gaat geen dag voorbij of krapte op de woningmarkt is onderwerp van gesprek. Huisvesting is een primaire levensbehoefte. Woningcorporaties behoren tot de belangrijkste spelers op de woningmarkt. Zij bezitten een overgroot deel van de huurwoningen in Nederland. Woningcorporaties hebben de wettelijke taak al hun middelen in het belang van de volkshuisvesting te besteden. Zij zijn gebonden aan vele bijzondere regels. Hun taak verrichten zij samen met andere partijen, zoals gemeenten, huurders, aannemers en projectontwikkelaars.
Volkshuisvesting is juridisch complex en veelomvattend
De ontwikkelingen buitelen over elkaar heen en de afgelopen decennia zijn woningcorporaties veel in de aandacht geweest. De manier waarop woningcorporaties worden aangestuurd lijkt op de pendulebeweging van een steeds doortikkende klok. Het ene tijdperk wordt woningcorporaties gevraagd zich op een ruime taak te richten. Huisvesting voor zorg, leefbaarheid en zelfs kantoorruimten worden aan het lijstje toegevoegd. Het andere moment wordt hen verweten te veel met die ruime taakstelling te zijn bezig geweest: ‘terug naar de kerntaak’. Vervolgens wordt toch weer een extra taak, de middenhuur, toegevoegd en vervalt de markttoets. Recent zijn de mogelijkheden weer verder verruimd.
Woningwet verandert opnieuw per 2022
De steeds wijzigende visie op de taak van woningcorporaties klinkt door in een steeds wijzigende wet. Voor Woningcorporaties is dat in de eerste plaats de Woningwet, die in 2015 radicaal veranderde. Recent is die wetswijziging geëvalueerd. AEDES concludeerde dat het een ‘woud van regels’ was. De regering diende een wetsvoorstel in. Deze week stemde de Eerste Kamer in, maar onder de voorwaarde dat gekeken wordt naar de positie van de huurder. Met de aanvaarding van een amendement zou de mogelijkheid ontstaan tijdelijke huurcontracten van 1, tot 3 jaar te verlengen. Minister Ollongren heeft een reparatiewet toegezegd, die in het najaar wordt ingediend. De wet zal in 2022 van kracht worden en biedt opnieuw wijzigingen voor woningcorporaties. Wijzigingen die niet altijd bijdragen aan duidelijkheid.
De woningcorporatie als verhuurder
Woningcorporaties houden zich vooral met verhuur bezig. Huurrecht is een complex rechtsgebied. Voor woningcorporaties geldt dat des te meer. Zij moeten bijvoorbeeld ‘passend toewijzen’. En zich primair richten op een doelgroep die moeite heeft met het vinden van passende huisvesting. Maar hoe bepaal je die doelgroep precies? En hoe verhoudt de doelgroep voor het passend huisvesting zich daartoe? In onze praktijk worden veel van dit soort vragen gesteld.
Bijdrage leveren aan woningtekort
Woningcorporaties hebben ook als taak om te bouwen. Hen wordt gevraagd een bijdrage te leveren met het oog op het woningtekort. Ook dat heeft met complexe regels te maken. De Omgevingswet zal de regels voor bouw, sloop, etc. wijzigen. Tegelijk hebben ook woningcorporaties te maken met de stikstofproblematiek.
Forse wetswijziging na tik op de vingers voor Nederlandse overheid
Dat “Europa” de Nederlandse woningcorporaties in de gaten houdt, is al langer bekend. De Nederlandse overheid kreeg al eerder een tik op de vingers in 2005 en 2009. Het gevolg was een forse wetswijziging waarmee de regels voor staatssteun flink zijn aangescherpt. En dat terwijl woningcorporaties al lang geen financiële ondersteuning meer krijgen en van hen zelfs vele bijdragen worden geheven zoals met de verhuurdersheffing. Recent - na een inleiding in 2017 en 2019 - volgde een tweede tik op de vingers. De Europese Commissie heeft haar eerdere stelling dat woningcorporaties aanbestedende diensten zijn op 9 juli jl. een vervolg gegeven. De Nederlandse overheid moet nu binnen 2 maanden maatregelen nemen. Anders wordt een zaak bij het Europese Hof aanhangig gemaakt. De verwachting is dat die aanbestedingsplicht wel zal worden vastgesteld. Dat betekent nogal wat voor de bedrijfsvoering van woningcorporaties. Maar gelukkig gingen andere instellingen hen voor, waarvan geleerd kan worden.
Recent werd bekend dat zelfs de aandacht van de Verenigde Naties op het Nederlandse volkshuisvestingsrecht is gericht. De casus rond de Tweebosbuurt in Rotterdam heeft tot kritiek geleid. De VN-rapporteur heeft zelfs de mensenrechten ermee in verband gebracht.
Woningcorporatie als werkgever
Om te kunnen verhuren en bouwen, hebben woningcorporaties middelen en personeel nodig. Ook bij die onderwerpen gelden voor hen speciale regels. Een CAO voor de werknemers. Voor het bestuur geldt de Wet normering topinkomens. Voor leden van de Raad van Commissarissen kent de Woningwet speciale regels, zoals over een aangescherpte plicht misstanden te melden en een bijzondere aansprakelijkheidsregeling. Daarnaast gelden de ‘gewone’ regels op het gebied van arbeidsrecht. Hoe om te gaan met thuiswerken, welke verplichtingen behelst dat voor de woningcorporatie als werkgever, die voor een veilige werkplek moet zorgen? Wat betekent de Wet arbeidsmarkt in balans voor woningcorporaties? En hoe om te gaan met de ingewikkelde privacyregels?
Een blogreeks met een breed scala aan belangrijke onderwerpen
De regelgeving is complex, omvangrijk en de ontwikkelingen in de praktijk gaan snel. Onze advocaten, ieder in zijn of haar eigen specialisme, zijn op de hoogte van deze ontwikkelingen en wet- en regelgeving binnen het volkshuisvestingsrecht. Deze kennis delen wij graag met u, onder meer via een blogreeks over actuele onderwerpen en lastige vraagstukken waarvan dit de eerste is.
Samenwerking specialisten
Bij Ten Holter Noordam advocaten heeft iedere advocaat zijn eigen specialisme. Vanuit dit specialisme werken wij intensief met elkaar samen. Deze interne samenwerking laat de breedte van onze dienstverlening zien. Dat betekent dat wij uw organisatie op verschillende rechtsgebieden kunnen ondersteunen.
De dreigende aanbestedingsplicht voor woningcorporaties? Onze aanbestedingsrechtspecialisten hebben vaker met dit bijltje gehakt. Huurgeschillen of ontruimingen? Onze specialistische expertise combineren wij met bredere kennis op het gebied van de volkshuisvesting, zodat complexe herontwikkelingsprojecten beter aangevlogen kunnen worden. Vragen over de weer gewijzigde Woningwet? Met een promovendus die een proefschrift aan het afronden is over de regels rond woningcorporaties bieden wij u een combinatie van praktische en wetenschappelijke kennis. Arbeidsrechtelijke vragen? Het is dagelijks werk voor onze advocaten arbeidsrecht, met veel specifieke vraagstukken die spelen bij woningcorporaties. Wat moet nu wel aan persoonsgegevens worden opgeslagen, en wat niet? Onze privacyrechtspecialisten beantwoorden deze vragen aan de lopende band. Welke risico’s lopen bestuurders en raden van commissarissen op bestuurdersaansprakelijkheid? Ons kantoor volgt niet alleen de jurisprudentie, maar draagt er ook aan bij.
Onze specialisten brengen lastige onderwerpen op verschillende rechtsgebieden met elkaar in verband. In deze blogreeks wordt ingegaan op belangrijke, uiteenlopende juridische aspecten van onderwerpen die specifiek voor woningcorporaties van belang zijn. Maar ook huurders, gemeenten, projectontwikkelaars en aannemers, die met woningcorporaties samenwerken of met hen te maken hebben zullen er veel aan hebben.
Heeft u vragen over het toepassen van deze onderwerpen in uw dagelijkse praktijk? Neem contact op met onze specialisten volkshuisvestingrecht Michael de Groot, Daniëlle de Vos en Dagmar van der Wal.