Flexwoningen: juridische kansen en valkuilen

Beginnen met een raam- of samenwerkingsovereenkomst is raadzaam. Als er nog veel moet worden onderzocht is een intentieovereenkomst – soms ‘studieovereenkomst’ genoemd – handig om mee te beginnen. De projectontwikkelaar of andere grondeigenaar kan gronden tijdelijk ter beschikking stellen, met de afspraak dat op een later moment het bestemmingsplan wordt aangepast. Minister De Jonge wil 30% sociaal en 40% middenhuur voor elke gemeente verplicht stellen. Daarop kan worden geanticipeerd. Voor gemeenten en woningcorporaties gelden speciale aandachtspunten. Denk aan de eisen die de Woningwet stelt en de soms noodzakelijke goedkeuring van de autoriteit woningcorporaties.

De grond kan tijdelijk worden verkocht met een terugverkoopplicht na een aantal jaren. Voor projectontwikkelaars biedt erfpacht goede mogelijkheden voor bijvoorbeeld het afspreken van een prijs, mits gecombineerd met een opstalrecht. Een fiscale check is nodig om ongewenste heffingen te voorkomen.

De aanleg van kabels en leidingen verdient speciale aandacht. Woningcorporaties moeten nagaan of afspraken met het WSW nodig zijn in verband met opstalrechten. Wij kunnen helpen bij de afspraken met Netbeheerders en leidingleggers. Of bij het vinden van oplossingen om vertraging te voorkomen. Denk, in geval er glasvezel wordt aangelegd, ook aan de implicaties daarvan. Wij kunnen adviseren over overeenkomsten met glasvezelaanleggers en de rechten van woningcorporaties en eventuele al bestaande huurders. De mogelijkheden die de Telecommunicatiewet biedt zijn dan van belang, maar ook die van het huurrecht.

Niet-zakenrechtelijke afspraken voor grondgebruik zijn ook mogelijk. Bijvoorbeeld bruikleen. De partij die de flexwoningen realiseert (de bruiklener) kan de woningen in onderbruikleen aan de bewoners geven. Bij bruikleen kan de duur goed geregeld worden. Let wel op dat een kostenvergoeding niet als een huurprijs wordt gezien en/of andere afspraken over een tegenprestatie worden gemaakt. Het huurrechtregiem kan dan van toepassing worden. Woningcorporaties kunnen afspraken, zoals voor bruikleen, sowieso beter met de Autoriteit Woningcorporaties afstemmen. Wij kunnen daarbij ondersteunen en de afspraken van en met woningcorporaties toetsen aan de eisen van de Woningwet en het Btiv.

Huur is ook een optie, maar de consequenties van het huurrechtstelsel zijn belangrijke aandachtspunten. Er is voor flexwoningen een oplossing in de wet opgenomen voor het spanningsveld dat ontstaat bij flexibel wonen met huurbescherming: een beëindigingsmogelijkheid als sprake is van een tijdelijke omgevingsvergunning.

Recent is de Wet vaste huurcontracten door de Tweede Kamer aangenomen. Ook relevant is de Wet goed verhuurderschap. De huurovereenkomsten moeten op die wet worden aangepast. Gemeenten krijgen er een toezichthoudersrol bij. Let op: voor woningcorporaties zijn de mogelijkheden om tijdelijk te verhuren beperkt. Er zijn wel mogelijkheden voor bepaalde categorieën bewoners.

 Er kan ook een combinatie van bruikleen en huur worden gemaakt, bijvoorbeeld bruikleen voor de grond en huur voor de flexwoningen. De overeenkomsten moeten goed op elkaar worden afgestemd.

Sinds november 2021 speelt het Didam-arrest mee bij het contracteren met de overheid. Maar er zijn  ruimere mogelijkheden voor gemeenten om gronden één-op-één aan woningcorporaties te leveren (ook tijdelijk!). Vooral van belang is de formulering in de publicatie van de gemeente en hoe een partij als enige serieuze gegadigde wordt aangemerkt. De jurisprudentie laat zien dat er mogelijkheden zijn.

In de samenwerking met woningcorporaties is het uitgangspunt dat gronden voor de doelgroep (‘daeb’) door gemeenten onder de marktprijs mogen worden verkocht. Aan private partijen mogen zij dat in beginsel niet. Gemeenten kunnen ook met het aanbestedingsrecht te maken krijgen. De aanbestedingsplicht voor woningcorporaties komt er waarschijnlijk ook aan. Woningcorporaties moeten daarop anticiperen met hun overeenkomsten.

Het Rijk draagt een groot deel van de opvangkosten van Oekraïense vluchtelingen (zie deze blog). Maar ook bij andere aandachtsgroepen kan ondersteuning en subsidie van het Rijk worden verkregen, zoals de Meerjarige regeling specifieke uitkeringen voor huisvesting aandachtsgroepen. De mogelijkheden veranderen regelmatig. Wij zorgen ervoor dat ook de subsidiemogelijkheden expliciet in de samenwerkingsafspraken staan en dat duidelijk afgesproken wordt wie de aanvraag indient.

Voor flexwoningen moet een tijdelijke omgevingsvergunning worden aangevraagd. Dat kan voor maximaal 15 jaar. Soms is daarnaast een tijdelijke afwijking nodig van het bestemmingsplan. Na afloop van deze termijn moet alles weer terug naar de oorspronkelijke toestand (en de flexwoningen dus verwijderd). Wij ondersteunen partijen van a tot z in de besluitvormingstrajecten.

Per 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking. Deze zal ook impact hebben voor de realisatie van flexwoningen. Zo gaan de benodigde toestemmingen op de schop en ontstaan nieuwe verplichtingen, bijvoorbeeld rond participatie. Omdat bij de bouw en het gebruik van flexwoningen stikstof vrijkomt is dat ook een thema om rekening mee te houden.  Hierover adviseren wij regelmatig.

Overleg met de omwonenden en toekomstige bewoners is van essentieel belang. Het kan de voortgang van het project stevig beïnvloeden. Communicatie komt in verschillende wettelijke regiems naar voren. Woningcorporaties moeten in de gaten houden dat zij bij beleidswijzigingen advies van de huurdersorganisaties moeten inwinnen op grond van de Overlegwet. Ook in het omgevingsrecht – vooral straks met de Omgevingswet - is participatie een belangrijk onderwerp. Wij brengen de diverse relevante aspecten en mogelijkheden voor onze cliënten in beeld.

Met de Omgevingswet wordt kostenverhaal geïntegreerd in het omgevingsplan, het projectbesluit of de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Het kostenverhaal kan nog steeds geregeld worden in een overeenkomst en dat zal ook in de meeste gevallen gebeuren. Er kan een financiële bijdrage worden gevraagd voor de verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving, zoals een naar prijsklasse evenwichtiger samenstelling van de woningvoorraad. Dit aspect kan in de afspraken tussen gemeenten en woningcorporaties worden meegenomen. Voor corporaties is het vooral van belang dat als de kosten hoger zijn dan de opbrengsten, de kosten niet boven die geraamde opbrengsten verhaald mogen worden (macro-aftopping).

Voor flexibele woningen wordt regelmatig gemeentegrond gebruikt. Dat zien wij in onze praktijk vaak gebeuren bij samenwerkingen tussen gemeenten en woningcorporaties. Soms worden ook projectontwikkelaars betrokken, als grondeigenaar of als ontwikkelende partij. Wij zien in de praktijk voor het gewenste snelle handelen in deze woningcrisis dat woningcorporaties en gemeenten bepaalde kosten delen.

Onder het huidige wettelijke regiem wordt de grondexploitatie (de grex) vaak meegenomen in anterieure overeenkomsten. Wij vermoeden dat onder de Omgevingswet vaker voor samenwerkingsovereenkomsten wordt gekozen, waarin ook deze aspecten worden geregeld, met verantwoordelijkheden, risico’s en kosten op de juiste plek.

Elke fase in de bouw kent haar eigen soorten overeenkomsten, dit begint al bij de afspraken over het bouw – en woonrijp maken van de woningen. Ook bij flexwoningen (en pre-fab) kan het verstandig zijn een bouwteamovereenkomst te sluiten.. Het ontwerprisico hoort bij de juiste partij, die daar modern mee moet gaan. BIM bevordert de efficiëntie van het bouw- en onderhoudsproces, maar ook dat moet goed afgesproken worden.

De  Wet kwaliteitsborging voor de bouw wordt per 1 januari 2024 van kracht en heeft grote gevolgen voor de praktijk. Protocollen en opleverprocedures moeten worden aangepast, net als algemene voorwaarden en aannemingsovereenkomsten. De medewerkers van gemeenten, aannemers en woningcorporaties zullen op de hoogte moeten zijn van de veranderende werkelijkheid.

De Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv) gaat onder meer de Omgevingswet wijzigen. In de toelichting is aangekondigd dat de norm voor 30% sociaal en 40% middenhuur in het Besluit kwaliteit leefomgeving geregeld wordt. Afspraken kunnen al in de prestatieafspraken tussen gemeenten en woningcorporaties worden gemaakt. De bedoeling is dat vanaf 2026 prestatieafspraken, in plaats van op de woonvisie, op een gemeentelijk volkshuisvestingsprogramma worden gebaseerd. De Wvrv gaat ervan uit dat prestatieafspraken meer wederkerig worden. Dat biedt ruimte voor woningcorporaties, van gemeenten subsidies, levering van goedkopere gronden, kostenverhaal en omgevingsrechtelijke besluiten te verlangen. Wij kunnen helpen die prestatieafspraken concreter te maken en te monitoren hoe de mogelijkheden voor de deelnemende partijen (‘de lokale driehoek’) optimaal worden gebruikt.

Met de Wvrv gaat de geschillenregeling uit de Woningwet ook gelden voor de periode na het afsluiten van prestatieafspraken. Wij verwachten dat er meer geschillen in behandeling worden genomen. Met goed geformuleerde afspraken kunnen veel geschillen voorkomen worden en kunnen zowel gemeenten als woningcorporaties meer eigen regie behouden. De bedoeling met de Wvrv van meer centrale regie, wordt dan lokaal beter beheersbaar. Als de minister – of de provincie – wil ingrijpen in de lokale situatie, moet dat goed gemotiveerd worden. Met duidelijke plannen en afspraken kan het uitgangspunt van decentrale autonomie (‘decentraal wat kan, centraal wat moet’) beter in stelling worden gebracht.

Als u van plan bent flexwoningen te (laten) realiseren of exploiteren, is het goed de diverse aandachtspunten op een rijtje te krijgen. Wij hebben er een aantal genoemd en kunnen u helpen die met elkaar in lijn te brengen. Met een quick scan, toegespitst op uw casus, helpen wij u op weg naar een voortvarende realisatie van flexwoningen. Natuurlijk, met gebruikmaking van de mogelijkheden die de wet- en regelgeving biedt. Bel of mail naar Michael de Groot, of Hugo Meijer.