null

Oorlog Oekraïne; wat te doen met prijsstijgingen en langere levertijden in de bouw?

De bouw had het al niet makkelijk (zie onze blogs over gestegen materiaalprijzencoronavirus en bouwcontracten en overmacht), maar daar komt de oorlog in Oekraïne nog eens bij.

Leveranciers en onderaannemers melden nu met een standaard bericht van Bouwend Nederland dat zij hun prijzen en/of levertijden niet meer handhaven. Aannemers kunnen daardoor geen nieuwe aanbiedingen meer doen en opdrachtgevers vragen wat zij met een dergelijke melding van hun aannemer aan moeten. Dit leidt tot veel discussies. En tot onduidelijkheid. Want wie kan waar aanspraak op maken?

Gescheiden koop-/aannemingsovereenkomsten (GKA)

De bouw werkt steeds vaker met gescheiden Koop-/Aannemingsovereenkomsten (‘GKA’). De ontwikkelaar verkoopt in dat geval alleen de grond en de aannemer sluit een Turnkey aannemingsovereenkomst (‘TKO’) met een belegger of aannemingsovereenkomsten met particuliere woningkopers.

Als zo'n aannemer opeens geconfronteerd wordt met een prijsstijging of een langere levertijd, zit hij klem met de belegger of in de Woningborg-/SWK-aannemingsovereenkomst met zijn particuliere kopers. Heeft hij een escape of moet hij gaan knokken met zijn leveranciers en onderaannemers? Wij wijzen op de volgende uitgangspunten.

Langere levertijd

  • Woningborg/SWK-aannemingsovereenkomsten: de jurisprudentie van de Geschillencommissie biedt ruimte voor een latere oplevering zonder boete. De coronacrisis en PFAS hebben in recente uitspraken, ook van de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen, namelijk tot een verlenging geleid. Hier kan dus een beroep op worden gedaan. Let wel op de strenge eisen aan het bewijs dat de aannemer moet leveren (* zie slotzin).
  • Turnkeyovereenkomsten: ook hier is jurisprudentie over een latere oplevering. Let wel op: TKO's zijn - anders dan Woningborg- en SWK-overeenkomsten - geen standaardovereenkomsten en beleggers leggen in hun eigen modellen vaak alle risico's bij de aannemer. De toets op de onvoorzienbaarheid van de omstandigheid zal daar nog zwaarder zijn. Het Hof Amsterdam wees in zo’n geval de claim van de aannemer af, omdat hij als professionele partij wist waar hij aan begon.

Prijsstijgingen

De zeer informatieve scriptie van Jaap Springelkamp (IBR Scriptiereeks, Kostenverhogend of onvoorzien enz.) betreft vooral par. 47 UAV en par 44 UAV-GC 2005, die niet in Woningborg-/SWK-contracten of TKO’s staan. Dan blijft art. 7:753 BW over, maar dat artikel kán in de TKO'S worden uitgesloten. Let dan toch op het volgende. Als de prijsstijging zo onvoorzien is dat deze uitsluiting strijdt met de redelijkheid en billijkheid, kan een beroep op de uitsluiting worden afgewezen.

De jurisprudentie over onvoorziene prijsstijgingen hanteert drempels van 20% prijsstijging als ondernemersrisico en dan moet de som van hetgeen daarboven gaat hoger zijn dan 5% van de aanneemsom om aanzienlijk te zijn. NB: dit is geen wet, de omstandigheden worden echt nog mee gewogen!

Oplossingen

  • Samenwerkingsovereenkomst aannemer-ontwikkelaar: leg vast dat de ontwikkelaar moet bijdragen als de aannemer de prijsstijging niet kan doorleggen of als hij boetes moet betalen door een langere levertijd ondanks de onvoorziene omstandigheid richting de koper / belegger. De ontwikkelaar komt anders wel erg makkelijk weg, terwijl hij wel de vruchten plukt.
  • Woningborg-/SWK-contracten: Woningborg adviseert aannemers om een grotere hoeveelheid werkbare werkdagen (langere bouwtijd) op te nemen in de aannemingsovereenkomsten. Bovendien lijkt Woningborg goed te gaan vinden dat er een procentuele prijsstijging per jaar afgesproken wordt met de particuliere kopers/opdrachtgevers. SWK zal hier naar verwachting vergelijkbaar mee omgaan. Bouwgarant doet het al met een maximum van 5% overigens.
  • TKO's: bruikbare coronacrisis- of PFAS- uitspraken voor TKO’s en straks ook voor de Oekraïne-oorlog zullen op vergelijkbare factoren moeten worden onderzocht. Een regeling in de TKO zelf voor prijsstijgingen, bijvoorbeeld die van Woningborg, lijkt verstandiger. Besef als professionele wederpartij van de belegger in ieder geval dat vergaande risicobepalingen niet snel zullen sneuvelen.
  • Bouwteam: prijsstijgingen/levertijden expliciet op de agenda zetten en de impact daarvan op de planning meenemen in de ontwerpfase. Daarnaast keuzes maken om de risico’s zo klein mogelijk te maken en de resterende risico’s te benoemen en verdelen in de aannemingsovereenkomst.

Coronacrisis en Oekraïne-oorlog géén onvoorziene omstandigheid voor contracten die u nu sluit

Tenslotte: besef dat de coronacrisis en de Oekraïne-oorlog voor contracten die u nu sluit geen onvoorziene omstandigheid meer zijn. Wij hebben een standaardbepaling voor uw aanbiedingen als aannemer of uitvraag als opdrachtgever

(*) Wij hebben ook een model-antwoord met vragen voor de leverancier/(onder)aannemer die een claim bij u als hoofdaannemer neerlegt of de aannemer die dat bij u als opdrachtgever doet.

Neem voor ons gratis model of verder advies contact op met Hugo Meijer (meijer@thna.nl) of Sheila van Gemeren (gemeren@thna.nl).