Exploitatieverplichting Hudson's Bay: verschillende rechters, verschillende uitspraken

Het zal u niet zijn ontgaan dat Hudson’s Bay in zwaar weer verkeert. Het is een regelmatig terugkerend onderwerp in de media. De Nederlandse tak van de winkelketen heeft financiële problemen en heeft vorige week uitstel van betaling aangevraagd. Ook heeft zij aangekondigd haar winkels aan het einde van het jaar te sluiten. Maar kan dit zomaar? Hoe zit het met de exploitatieverplichting die zij als huurder heeft? Rechtszaken tegen de sluiting van de filialen hebben inmiddels verschillende resultaten.

Verschillende rechters, verschillende uitspraken

Rechters oordelen verschillend over de sluiting van de filialen van Hudson’s Bay. Van de Amsterdamse rechter mag de winkelketen haar vestigingen in Amsterdam en Breda niet sluiten, terwijl de rechtbank in Den Haag juist oordeelt dat het openhouden van de panden direct zou resulteren in een faillissement.

Het gerechtshof Amsterdam houdt Hudson’s Bay dus aan haar exploitatieplicht. Het hof rekent het Hudson’s Bay zwaar aan dat haar verhuurder uit de media heeft moeten vernemen dat de winkelketen de exploitatie per 1 januari 2020 wil staken. Het hof is het met de kantonrechter eens dat Hudson’s Bay zich niet als een goed huurder heeft gedragen door de verhuurder niet eerder bij haar plannen te betrekken. Deze tekortkoming is des te ernstiger omdat de kantonrechter in een eerdere uitspraak al heeft overwogen dat Hudson’s Bay haar verhuurder actief en op eigen initiatief van informatie moet voorzien over haar plannen voor de exploitatie tot 1 september 2022. Daarnaast overweegt het hof Amsterdam dat de verhuurder groot belang heeft bij voortzetting van de exploitatie vanwege de negatieve gevolgen voor de toeloop in haar winkelcentrum en de gevolgen die dat heeft voor haar andere huurders aldaar en voor de beleggingswaarde van haar onroerende zaak. De verhuurder komt daarmee terecht op voor de gerechtvaardigde belangen van haar (andere) huurders.

De rechtbank Den Haag oordeelt daartegenover dat de exploitatieverplichting weliswaar in overduidelijke bewoordingen is opgenomen in de huurovereenkomsten, maar dat dit niet betekent dat er geen enkele ruimte voor correctie kan zijn. Gelet op het feit dat enerzijds onvoldoende is gebleken welke negatieve gevolgen de verhuurder zal ondervinden door een eerdere beëindiging van de exploitatie dan contractueel overeengekomen en anderzijds de van de zijde van Hudson’s Bay gestelde negatieve gevolgen voor de stakeholders, kan de kantonrechter er in het kader van deze kortgedingprocedure onvoldoende van uitgaan dat de verhuurder in een nog te voeren bodemprocedure in het gelijk wordt gesteld met betrekking tot het nakomen van de exploitatieverplichting. De kantonrechter komt daardoor tot oordeel dat het niet verantwoord is de vordering van de verhuurder bij voortzetting van de exploitatie toe te wijzen.

Een verplichting om de gehuurde winkel ook daadwerkelijk als zodanig te gebruiken is niet in de wet opgenomen. In de praktijk wordt dit wel vaak in de huurovereenkomst overeengekomen. En in de veelgebruikte standaardhuurovereenkomst van de Raad voor Onroerende Zaken (‘ROZ’) is de exploitatieplicht in de algemene bepalingen opgenomen:

“Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming”.

Als de huurder deze verplichting niet nakomt, verbeurt hij een contractueel overeengekomen boete. In geval van het standaard ROZ-contract is dat een boete van EUR 250,00 per kalenderdag. Doordat de boete over een langere periode erg hoog kan oplopen, is de huurder gedwongen de exploitatie ook bij een niet-rendabele onderneming voort te zetten. Daarnaast kan de verhuurder een (kortgeding)rechter verzoeken om, vooruitlopend op de huurovereenkomst, tot ontruiming van het gehuurde over te gaan. Mijn kantoorgenoot Daniëlle de Vos schreef eerder een blog over (de gevolgen van de) exploitatieverplichting in de huurovereenkomst bij winkelruimte.

Zoals blijkt uit voornoemde blog, levert de exploitatieverplichting regelmatig juridische discussies en procedures op. Als deze verplichting in de huurovereenkomst is opgenomen zal de huurder zich daar in beginsel aan moeten houden. Dit is alleen anders als de nakoming van de verplichting gelet op de redelijkheid en billijkheid niet van de huurder kan worden gevergd. De rechter maakt dan een afweging tussen de belangen van de verhuurder en die van de huurder. En zoals ook voorgekomen is bij Hudson’s Bay, kan deze belangenafweging soms wel en soms niet in het voordeel van de huurder uitvallen.

Of van een huurder kan worden gevergd dat hij zich houdt of moet blijven houden aan zijn exploitatieverplichting is, zoals juristen dat altijd zeggen: ‘afhankelijk van de omstandigheden van het geval’. De afweging tussen de belangen van de verhuurder en die van de huurder spelen altijd een rol.