Renovatie van zorgvastgoed. Waar moet een verhurende zorginstelling rekening mee houden?

Renovatie

Renovatie moet onderscheiden worden van dringende werkzaamheden. Van renovatie is sprake als de werkzaamheden c.q. gewenste verbeteringen leiden tot een toename van het woongenot. Hieronder wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.

Dringende werkzaamheden

Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Denk hierbij aan werkzaamheden ter voorkoming of beperking van schade. Het is niet gericht op een toename van het woongenot. Voor deze werkzaamheden geldt voor een huurder een gedoogplicht. De grens tussen renovatie en dringende werkzaamheden is overigens niet altijd scherp te trekken en er kan sprake zijn van samenloop.

Het uitgangspunt van de wettelijke renovatieregeling is dat de verhuurder een (redelijk) schriftelijk voorstel aan de huurder doet omdat de bestaande huurovereenkomst wordt voortgezet. In het voorstel moet rekening gehouden worden met de belangen van de cliënt en die van de zorginstelling. Relevante omstandigheden voor het voorstel zijn in ieder geval:

• de aard en duur van de werkzaamheden;
• de noodzaak van medewerking van de cliënt;
• (financiële) consequenties voor de zorginstelling als de cliënt niet meewerkt;
• gevolgen van de renovatie voor de huurprijs;
• een eventuele financiële tegemoetkoming door de zorginstelling; en
• eventueel de mogelijkheid van een tijdelijke, vervangende woonruimte.

Alle relevante omstandigheden van het geval spelen hierbij een rol. Het is aan de zorginstelling om aan te tonen dat het voorstel redelijk is. Stemt een cliënt niet in, dan is het aan de zorginstelling om de redelijkheid in een procedure te bewijzen. Als de rechter vervolgens oordeelt dát het voorstel redelijk is, dan is het aan de cliënt om te beslissen of hij het redelijke voorstel aanvaardt dan wel de huurovereenkomst beëindigt.

In geval van renovatie van tien of meer woningen die een bouwkundige eenheid vormen (zoals een zorgcomplex) wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn als 70% of meer van de cliënten daarmee heeft ingestemd.

Hiertegen staat het aanleveren van tegenbewijs open door de andere cliënten die menen dat dat niet zo is. Het procesinitiatief ligt dan bij hen; de cliënt die niet met het voorstel heeft ingestemd kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de zorginstelling aan hem dat 70% of meer van de cliënten met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel. De cliënt moet in dat geval aantonen dat zijn specifieke belangen zodanig zwaar wegen dat van de zorginstelling kan worden gevergd dat deze de renovatieplannen aanpast of zelfs ten dele niet uitvoert. Als de rechter het renovatievoorstel als redelijk kwalificeert dan is de cliënt alsnog verplicht medewerking aan de renovatie te verlenen.

Als minder dan 70% instemt met het renovatievoorstel dan ligt het procesinitiatief bij de zorginstelling. Hij zal de weigerachtige cliënten moeten dagvaarden en stellen dat jegens hen wél sprake is van een redelijk voorstel.

Renovatie kan gevolgen hebben voor de huurprijs. Er moet in dat geval voldaan zijn aan een aantal voorwaarden, zoals het hebben van toestemming van de cliënt voor woningverbetering. Ook moet de renovatie zorgen voor meer comfort dan de oude situatie, de huurverhoging moet redelijk zijn voor de kosten die de zorginstelling heeft gemaakt en de nieuwe huurprijs mag niet hoger zijn dan toegestaan bij het nieuwe puntenaantal. Als de zorginstelling en cliënt het niet eens kunnen worden over de nieuwe huurprijs na de verbetering van de woning, kunnen zij de Huurcommissie vragen de verhoging te beoordelen.

Als de cliënt vanwege de renovatie tijdelijk naar een andere woonruimte moet verhuizen is de zorginstelling verplicht de verhuiskosten te vergoeden. Voor huurders van zelfstandige woonruimte bedraagt deze vergoeding minimaal € 6.334,00 (prijspeil 2021). Dit kan flink oplopen. Huurders van onzelfstandige woonruimte hebben wel recht op een bijdrage in de kosten van een door de renovatie noodzakelijke verhuizing, maar niet op voornoemde wettelijk bepaalde minimumbijdrage. In deze gevallen is de hoogte van de door de zorginstelling te betalen bijdrage dus afhankelijk van de omstandigheden van het geval, waaronder de werkelijk gemaakte kosten of geleden schade.

Let op: als in een concreet geval een renovatie wordt gecombineerd met dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden (ook wel aangeduid als ‘groot onderhoud’) is de verhuiskostenvergoeding slechts verschuldigd indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden als zodanig het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist.

Het is voor een zorginstelling van belang de cliëntenraad en (indien aanwezig) de bewonersorganisatie tijdig bij de voorgenomen plannen te betrekken. De cliëntenraad heeft op grond van de Wet medezeggenschap cliënten zorginstellingen 2018 namelijk een adviesrecht over het huisvestingsbeleid, verbouw en nieuwbouw. Daarnaast heeft zij een instemmingsrecht over het sociaal plan en de verhuizing en de inrichting van de gezamenlijke ruimtes. En een bewonersorganisatie heeft op grond van de Wet overleg huurders verhuurder een adviesrecht als een zorginstelling het voornemen heeft beleid over het slopen, renoveren, verwerven, vervreemden en bezwaren van woongelegenheden te wijzigen.

• Voorkom vervelende situaties en ga op tijd het gesprek aan met uw cliënten;
• informeer de cliënten op heldere wijze over de voorgenomen plannen en stuur alle huurders een schriftelijk renovatievoorstel. Zorg ervoor dat dit voorstel zo concreet mogelijk is;
• maak duidelijk op welke wijze rekening is gehouden met de belangen van de cliënt en welke impact de maatregelen hebben;
• formuleer ook altijd een voorbehoud voor het geval de plannen wijzigen;
• en wellicht een open deur, maar zorg er ook voor dat u de cliënt vraagt akkoord te gaan met het voorstel door deze te ondertekenen.

Is uw zorginstelling voornemens haar vastgoed te renoveren? Heeft u een renovatievoorstel opgesteld maar twijfelt u of deze voldoet aan de wettelijke vereisten? Neem dan contact op met Daniëlle de Vos.